商品房买（mǎi）卖指引（yǐn）
【导读：商品房买（mǎi）卖，属于老百（bǎi）姓生活中的大额交易（yì），购（gòu）房者应选择规（guī）模大、信（xìn）誉好的开发商（shāng），必（bì）要时由律师提供（gòng）开发商（shāng）资信调查、合同审查（chá）等法律服务，做好事前预防，避免受（shòu）到损失。】
一（yī）、开发商的主（zhǔ）体资格（gé）
查验五证：
1、土地使（shǐ）用（yòng）权证。应（yīng）以出让方式取得（dé），划拨土地和集体土地（dì）均不（bú）得进行（háng）房地产开发。居（jū）民用地为70年；工（gōng）业用（yòng）地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商（shāng）业、旅游（yóu）、娱（yú）乐用地为40年；综合或（huò）者其他用地为50年。查（chá）验土（tǔ）地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形，根（gēn）椐《物（wù）权法》一百八十（shí）二条，土地使用权抵押，土地上房（fáng）产应一并抵押（yā），出现此种（zhǒng）情形，可能导（dǎo）致购（gòu）房合（hé）同（tóng）无效（xiào）。
2、建（jiàn）设用地规划许可（kě）证。该证件（jiàn）是（shì）办理土地许可证（zhèng）的前提，开发（fā）用地的实际用途、性质、界限、容积率等（děng）应与开发商提供的（de）建设用地许可证（zhèng）载明的内容（róng）相符（fú）。
3、建设工程（chéng）规划（huá）许可证（zhèng）。开发商如（rú）果没有取得该证件，按照《城（chéng）市规（guī）划法》，其开发项目是违（wéi）法的，将来无（wú）法取得房产证。城市规划部门有权责（zé）令开发（fā）商停止建（jiàn）设（shè），还可（kě）以限期（qī）拆（chāi）除或者（zhě）将违法建（jiàn）筑（zhù）没收。
4、建设工程施工许可证。该证（zhèng）件（jiàn）是办理房屋产权证的必备（bèi）要件，没有（yǒu）该证，购（gòu）房者根本无法取得产（chǎn）权（quán）证（zhèng）。
5、商品房预售许（xǔ）可证或者（zhě）销售许可证。该证件是（shì）开发商对（duì）外销售商品房合法证明文（wén）件（jiàn），没（méi）有取得该证件，开发商（shāng）不得对外（wài）销（xiāo）售商品（pǐn）房。(1)注意该（gāi）证（zhèng）件载明的开发商与商品（pǐn）房买卖（mài）合同（tóng）的出卖（mài）人是否为同一个单位；(2)注（zhù）意该（gāi）证件是否包含所要（yào）购买的楼盘；(3)查验该证件是（shì）否存（cún）在转借、冒用他（tā）人许可证的（de）情（qíng）形。
【购房者可以（yǐ）登录大连市（shì）国土资（zī）源（yuán）和房（fáng）屋局（jú）网站www.gtfwj.dl.cn进（jìn）行查验商品房（fáng）预售（shòu）许可证（zhèng），并（bìng）且可（kě）以电话查（chá）询82185638（市区四（sì）区（qū）），其它区（市）县向当地房屋局或规划局电话查询。】
二（èr）、政府（fǔ）行（háng）为（wéi）能否作为不可抗力，免除开发商逾期（qī）交房、逾期办证的违约责任
合（hé）同法（fǎ）第（dì）一百（bǎi）一十七规定：因不可抗力不能履行（háng）合同（tóng）的，根椐（jū）不（bú）可抗力的（de）影响（xiǎng），部（bù）分（fèn）或者（zhě）全部免除责任（rèn），但法（fǎ）律（lǜ）另有规定的除外。当事（shì）人迟延（yán）履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避（bì）免（miǎn）并且（qiě）不能克服的客观情况。一般表（biǎo）现（xiàn）为影响合同履行的灾难性事（shì）件（jiàn），既（jì）包括自然力量，如地震、水（shuǐ）灾（zāi）、旱（hàn）灾、暴风雪等（děng）；又包（bāo）括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁（suǒ）等（děng）。
审判实践中，关于政府（fǔ）行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认（rèn）为应区分（fèn）以下三（sān）种不同情况（kuàng）：
1、当政府行为是基于社会公（gōng）共利益作（zuò）出的，应（yīng）认定为不可抗力，如建设过（guò）程中发现文（wén）物（wù）遗址，高考、中考（kǎo）期间不（bú）允（yǔn）许施（shī）工，迎接（jiē）重大社会活动导致停工等。
2、当政府（fǔ）行为针对特定领域、特定人作出的（de），应（yīng）考虑（lǜ）为情事变更因（yīn）素，应依（yī）公平原（yuán）则，允许开发商进行合同变更（gèng）或者解除合同。如政（zhèng）府规（guī）划（huá）调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暧等），这是现阶段开发商面临的主要问（wèn）题之一，这些因素（sù）开发商不可控（kòng），虽然水电煤燃暧已经大部分由相应（yīng）企业完成（chéng），但（dàn）首先市政基（jī）础设施（shī）需由相关政府管理部门审批，而大部分（fèn）企（qǐ）业是龚断企（qǐ）业（yè）且为（wéi）国有独（dú）资（zī）公司（sī），保（bǎo）留了较浓厚（hòu）的行政色彩，且（qiě）与政府管理部（bù）门（mén）存在（zài）一定联系，很多时候（hòu）不受市场规则与合同约定的控制，我们认（rèn）为如果上述因素不考虑为情事变更因素（sù），对开发（fā）商（shāng）也同样显失公平，尽管1999年《合（hé）同（tóng）法（fǎ）》没（méi）有规定情（qíng）事变更原则，在立法（fǎ）缺失的情况下，可以依公平原则弥补法（fǎ）律漏洞。我国的（de）《民法（fǎ）通则》《合同（tóng）法》均规定了公平这一基本法律原则，法院（yuàn）可以依法对当事人（rén）的情事变更的诉讼请求予以支持。
3、当政府行为是（shì）基于第（dì）三人的过错做出的，则不能认（rèn）定为不（bú）可（kě）抗力，不能免除违约方的责任。如（rú）违反规划超建、改变（biàn）容积率（lǜ）等。
三、房（fáng）屋（wū）面（miàn）积条款
建设部标准合同（开发商（shāng）提供）第五条关于产（chǎn）权登记面积（jī）与（yǔ）合（hé）同约定面积差异有两种处（chù）理方式（shì）：一是双方（fāng）自行约定，有的约定为“按（àn）房屋产权证面积进行据实结算，多退少补”，一般情况下期房的暂测面积与实测面积误差率不（bú）大时（shí）不会出现纠纷，但当误差率较大时，购房者就要补交较多的房屋差价款。二（èr）是按《关于审理商品（pǐn）房买卖合（hé）同纠纷（fēn）案件适用法（fǎ）律若干（gàn）问题的解释（shì）》第（dì）十（shí）四条第（dì）二项，此种（zhǒng）约定更（gèng）有利于（yú）平衡（héng）各方利益。即面（miàn）积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不（bú）退房的，产权（quán）登记面积大于合同约定面积（jī）时，面积误差比（bǐ）在（zài）3%以（yǐ）内（含3%）部分（fèn）的房价款由（yóu）买受人补足（zú）；超出3%部分的房价款由了出卖（mài）人承担，产权（quán）归买受人。
四（sì）、商品（pǐn）房交钥（yào）匙（shí）应注意的问题
商品房具（jù）备建设部标（biāo）准合同第（dì）八条及第十（shí）四条规定的交付使（shǐ）用条件，开发商应书面通知购房（fáng）者（zhě）办理交付手续。购房者应根据法律、法规（guī）规定及合同约定对（duì）住宅设备、设施的正常运行及（jí）房屋（wū）各主（zhǔ）要方（fāng）面逐项进行（háng）验收，同时，开发（fā）商应向购房（fáng）者出示并（bìng）提供该合同第八条规定的证明文件和《建筑工程竣（jun4）工验收登记备案表》、房（fáng）地产管理测绘部门实（shí）测房屋面（miàn）积（jī）数据（jù）、《住宅质量保证书》、《住宅（zhái）使用说明书》等（děng）证明文件。
五、住宅质量（liàng）保证书（shū）应（yīng）包括哪些内容
《住（zhù）宅质量（liàng）保证书（shū）》是购房者要求（qiú）开发（fā）商承担（dān）保修（xiū）责任的有效（xiào）凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内（nèi），出卖人应承担（dān）修复责任；出卖（mài）人拒（jù）绝修复或在（zài）合理期限内拖（tuō）延修复的，买受人可（kě）以自行或委（wěi）托他（tā）人修复。修复费用及修复期间造成的其（qí）它损（sǔn）失（shī）由出卖人（rén）承担。《住（zhù）宅质量保证（zhèng）书》应包（bāo）括以下内容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为（wéi）：（一）地基（jī）基础和主（zhǔ）体结构（gòu）工程，为设计文件规定的该工程的（de）合（hé）理使用年限；（二）屋（wū）面防水工程、有防（fáng）水要求的卫生（shēng）间（jiān）、房（fáng）间（jiān）和外墙面的防（fáng）渗漏，为（wéi）5年；（三）供热与（yǔ）供冷系（xì）统，为2个采暖（nuǎn）期（qī）、供冷（lěng）期（qī）；（四）电气系统、给（gěi）排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。 其他（tā）项目的保修（xiū）期限由建设单位和施（shī）工单位约定。以上内容应（yīng）写入《商品房质量保证书》中，其（qí）约定的保修期（qī）限不（bú）得短于以上最低（dī）期限。
六、主管部门没验收的房（fáng）子能交钥匙（shí）吗
对（duì）此问（wèn）题（tí）司法理论（lùn）界、实务界认识不（bú）一，各（gè）地法院对于（yú）此（cǐ）类问题判（pàn）决不统一（yī）。建设部（bù）门、工商部门（mén）联（lián）合制（zhì）定（dìng）的《商（shāng）品房买卖合同（tóng）》示范文本第八条交付（fù）期限中，双方可以约定“商（shāng）品房经验收合格”即（jí）可交付使用（yòng）（即建（jiàn）设、设计、施工、监理单（dān）位进行（háng）验收），有些法律研究者认为该条款违反了《城市房（fáng）地产开发经营（yíng）管理条（tiáo）例》第（dì）十七（qī）条规定：“房地产开发项（xiàng）目竣工，经验收（shōu）合格后，方可使用；未经（jīng）验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻（jun4）工后，房地产开发企业应当向项目所在地（dì）的县（xiàn）级以上（shàng）人民政（zhèng）府房地产开发主管部门提（tí）出（chū）峻工验收（shōu）申请。房地产开发（fā）主管部（bù）门（mén）应当在收（shōu）到峻工验收申请之日起30日（rì）内对涉及公共安全（quán）的（de）内容，组织（zhī）工（gōng）程质量监（jiān）督、规划、消防、人防等有（yǒu）关部（bù）门或者单位（wèi）进行验收。”
我们认为商品房验收标准问题，建设管理、工商管理部门（mén）主（zhǔ）要从行业管理角度（dù）出发，其示范合同具（jù）有（yǒu）一定的合理性，也符合现阶（jiē）段国情，因为综（zōng）合验收由于各（gè）种原（yuán）因（yīn）有时久拖不决，如（rú）此一来，有可能错过了最佳销售时机。但是，如果（guǒ）开发商所交付的房屋违反《建筑法》、《消防法》《房地产（chǎn）管理法》的禁止性规定的情况下，即使（shǐ）建设（shè）、设计、施工、监（jiān）理单（dān）位验（yàn）收合格，也应认为其验收无效，其交付（fù）行为无（wú）效。
七、小产（chǎn）权房、军产房（fáng）的法律性质（zhì）。
小产（chǎn）权房（fáng）即建设在集体所有土地上（shàng）的（de）房屋，其虽然大量存在，却因违反法律规定，不受（shòu）法律保护。由（yóu）于房价居高不下，有些购房者迫不得已购买小产权（quán）房（fáng），小产（chǎn）权房已经存在多年，政府有关部门一（yī）直未采取有力制止措施，只是在2007年国土资源部、建设部（bù）有过通知。律师（shī）认为购买（mǎi）小产权房应慎重。
军产房没（méi）有所有权，只有永久使（shǐ）用（yòng）权，军产（chǎn）房未经解放军总后勤（qín）部审批是非法的，其权（quán）益（yì）不受（shòu）法律保护。现在军产房大量存在，交易活跃，购买前必须查验该（gāi）项目是否经过（guò）总后勤部审（shěn）批，否则可能面临房去（qù）财空的风险。
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