杭州网讯  4月17日国务院发（fā）布（bù）《关于坚（jiān）决遏制部分城市房价过快（kuài）上涨的通知》，提出“坚决抑制（zhì）不合理（lǐ）住房需求”，银（yín）行房贷等各（gè）项政策的变化（huà），使得 房产买卖双方产生了许（xǔ）多新（xīn）的纠纷。

在房产（chǎn）新政下，原先订立的（de）交易合同该怎样继续？认为不能继续（xù）执（zhí）行的合同能不（bú）能解除？如何操作才不会违约（yuē）？面对现场（chǎng）听众提（tí）出的问（wèn）题，昨天，在浙（zhè）江图书馆举办（bàn） 的“泽大法律大讲堂”中，浙江大学律师实务研究中心（xīn）的专家、律师们一一（yī）做了解释。

贷款门槛（kǎn）高了，想解除合同怎么（me）办？

全新的贷款政策大大提高了买房（fáng）的“门槛”，让许（xǔ）多（duō）原本准备（bèi）购（gòu）买第二（èr）套、第三套房屋的人（rén）觉得有些吃不消，纷纷想解（jiě）除（chú）合同，这时应（yīng）该怎么办？

律师点拨（bō）：可适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第23条。

该条规定：“商品（pǐn）房买卖合同约定，买受人（rén）以（yǐ）担保贷款（kuǎn）方式付款、因当事（shì）人一方原因未能订立商（shāng）品房担保贷款（kuǎn）合同并导致（zhì）商品房买卖（mài）合同不能继续履（lǚ）行的，对方当（dāng）事 人可（kě）以请求解（jiě）除合同和（hé）赔偿损失（shī）。因不可（kě）归责于当事人双方的（de）事由未能订立商品房（fáng）担保贷款合同并导致商（shāng）品房买卖合同不能继续（xù）履行的，当事（shì）人可以请求解（jiě）除合同， 出卖（mài）人应当将收（shōu）受的购房款（kuǎn）本（běn）金及其（qí）利息或者（zhě）定金返（fǎn）还买受（shòu）人。”。

但律师同时提醒，应根据当事人提供的证据（由（yóu）主张解除的一方提（tí）供证据），区分实际情况（kuàng）是（shì）否符合以下二个（gè）条件（jiàn）：（1）“不可归（guī）责（zé）于当事人双方事由”。（2） “并导（dǎo）致已（yǐ）订立的合（hé）同不能继续履行”。

房产新政不能算“不可抗力（lì）”或“情事变更”

在现场，有许多市民提（tí）出（chū），合同上有（yǒu）写明“碰到不可抗力（lì）或情势变（biàn）更，可以解除合（hé）约。”能不能利（lì）用这一条（tiáo）来解除购房合同？

律师分析：“不可抗力”是（shì）指“不能预见、不能避免并（bìng）不（bú）能（néng）克服的客观情况”，房产新政不属于“不可抗力”或（huò）“情事（shì）变更”。

长期以来，国（guó）家控制房价过快增（zēng）长（zhǎng）的决心（xīn）和信号是明确的，当事人对房贷政策的调整在（zài）订立合同时应（yīng）该有所预见，同时，首付提高并是不能克服（fú），可以去借钱来付首 付继续履行合约。

所以（yǐ），以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行（háng）不通。”

开发商没有预售证（zhèng），认购无效

现场听众中，有不（bú）少市民并不是购买现房（fáng），而（ér）是预购了期（qī）房，有的市民说（shuō），看现在这（zhè）个（gè）形式，房价可能要跌了，预购的房子不想要了，能不（bú）能和开发商解除合同？

       律师答疑：如（rú）果开发商未取得商品（pǐn）房预售许可证明，以“预约”“认购”“意向”等方（fāng）式（shì）收取买方人款项或定金、意向金等（děng），或订立买卖合同的，主（zhǔ）张合同无（wú）效， 买（mǎi）房人有权要（yào）求开发（fā）商返还已付购房款和本金等。

但如果开发（fā）商已经取得了预售许可（kě），能否解除（chú）合（hé）同还要看合同中的具体规定。

       单方解除应（yīng）承（chéng）担（dān）的（de）违约责（zé）任

律师介绍，如果一方当事人（rén）单方面解除（chú）合同，应当承担违（wéi）约责任。违约责任具体（tǐ）形式为：

（1）卖方双倍返还定金或买方定金没（méi）收。

（2）支付合同约（yuē）定的违约（yuē）金（jīn）。

（3）如约定以首期已付款作（zuò）为（wéi）补偿或赔（péi）偿（cháng）的，应视为约定违约金。可（kě）以根据违约金过高或过低（dī）（以（yǐ）实际损失上下（xià）30%为标准（zhǔn））的规定，请求法院（yuàn）酌情调整。

（4）预期利（lì）益损失的（de）补偿。

《合同法》第一（yī）百一十三条规定（dìng）：“当事人一方不履行合同（tóng）义务或者（zhě）履（lǚ）行合同义务不符（fú）合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括 合同履（lǚ）行后可获得的利（lì）益，但不得超（chāo）过违反合同一方订立合（hé）同（tóng）时（shí）预见到或者应（yīng）当预见到的因违反合同可能（néng）造成的（de）损失。”，依（yī）此规（guī）定，如（rú）果守（shǒu）约方（fāng）主张违约赔偿（cháng），则 包括当事人订（dìng）立合同时可预见的预期利益（yì）损失，在房（fáng）屋买（mǎi）卖合（hé）同中，主（zhǔ）要是（shì）合同（tóng）解除导致（zhì）房屋差价的损失。

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